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不動産は投資? それとも居住用? -1-

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不動産について漠然と思っていたことを、とてもわかりやすくまとめている良書に出会ったのでエントリーを。まずは大学時代の講義。

不動産モデル

図を見てもらうと、誰もがわかる至極ごもっともなモデル。これを大学の講義で見たとき(今から考えるとスゴイ教授!?)、なんとくなくナルホドと思った。

図は不動産だけで構成された貸借対照表(以下:B/S)で、極端に単純化して、

  • “上のB/Sが「不動産価値が右肩上がり」のモデル”
  • “下のB/Sが「不動産価値が右肩下がり」のモデル”

になっている。

いかにレバレッジ(梃子)を利用した、ハイリスク・ハイリターン型の投資であるかわかった。レバレッジについては投資関係の本を読んでもらうとわかります。簡単にいえば、「最小の投下資本で最大の利益をえる(=梃子の原理)」って感じ。

このレバレッジの考えをもとに、最先端の金融数学やポートフォリオ理論を駆使して一躍有名になったのがヘッジファンドのドン、ジョージソロス。この方の根本的思考の参考になるのは、『ユダヤ人の頭のなか』

日本ではヘッジファンドなんて受け入れられないから、他にこんなレバレッジ金融商品は少ない。だから不動産投資に突っ走ったってところ。で、大学では同時に金融もホンの少しかじっていたので、株のほうがよほどリスクの少ない投資やなぁって思った。

話がそれた…..

「不動産価値が右肩上がり」のモデルは、元金(資本金:1千万)と住宅ローン(負債:4000万)で取得した土地(資産:5000万)が、2倍になれば、資産は元金のナント10倍に。

まぁバブルの頃は、図のような比率の住宅ローンを借りられたみたい。これを見ると、大手企業を中心に不動産投資にのめり込んでいったのがよくわかる。下手をすると一日で膨大な利益が生まれ、B/S(貸借対照表)の構造が激変し、しかも金利が経費になり節税になる、などなど….。

「不動産価値が右肩下がり」のモデルは、現在急増している住宅ローン破産型モデル。コレ見てもらえばわかりますよね。どう考えてもサラリーマンのように収入が安定していて、急激な右肩上がりが望めない場合、この赤字は事業的に考えれば致命的。B/Sで見るとずっと赤字が続いていることになる。

おまけに、収入が安定していて赤字だから、諸事情で収入が下降すると、一気にキャッシュフローが行き詰まり首がまわらなくなる。だから、このB/Sの構造を根本的に変えない限り、いくら家計を切りつめても効果が少ない。もう一つ、ローンはインフレ時のものなので、デフレに転換すると、そのローンの負担は想像を絶する。

で、当時、この講義を受けながら、漠然と「家はキャッシュで買おう」と思った。なんでか?自分の家は、不動産投資型ではなく、居住用。だから販売を目的にしないので、できる限り手元のキャッシュの対価として交換できる不動産を選択するのがええんやないかと。

販売しないからB/Sで含み益を出す必要がないからね。あくまで、B/S上の「流動資産」から「固定資産」への切り替え。で、減価償却がかぎりなく少なくてすむもの。

ところが、ここで問題が。エントリーが長くなって飽きてきたから、続く

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